Låna till nybygge – såhär gör du

Vi går igenom alla steg du behöver ta hänsyn till när du ska låna till nybygge - och i vilken ordning du bör göra dem.

Ta reda på din ungefärliga kostnad för att låna till nybygge

Innan du börjar på någonting annat bör du ha en generell bild av vad tomt och huset ska kosta. I det här läget behöver du inte göra detaljerad budget men du behöver svara på ett antal frågor när det kommer till din ekonomi:

1. Vad har jag för inkomst idag?
2. Vad kommer jag ha för inkomst när huset är byggt?
3. Hur mycket kan jag låna?

Din inkomst avgör hur mycket du får låna

I Sverige har finansinspektionen satt upp vilka regler som gäller när bankerna ska låna ut till bostäder. Dessa regler kan appliceras oavsett om det är en bostadsrätt, befintligt hus eller ett nybyggt hus. Nybyggnation har dock större möjlighet att beviljas fördelaktigare villkor, något vi återkommer till.

Finansinspektionen har stärkt utlåningsreglerna för bostadslån genom ett skärpt amorteringskrav och ett bolånetak. Den första bygger på vad du har för inkomst och därför spelar inkomsten en roll för hur mycket du anses få låna, medan den andra bygger på marknadsvärdet på bostaden, något vi också återkommer till. 

Bolånetaket, som egentligen heter “Finansinspektionens allmänna råd om begränsning av krediter mot säkerhet i form av pant i bostad” säger att belåningsgraden inte får överstiga 85 procent av bostadens marknadsvärdet vid tidpunkten då lånet lämnas.

En bostad som kostat 1 000 000 kr kan alltså inte ha mer än 850 000 kr i säkerhet mot lånet i bankerna. Resten av finansieringen brukar göras genom vad bankerna kallar för kontantinsats. 

Det skärpta amorteringskravet rör låntagarens förmåga att amortera sitt bostadslån.

Om lånet överstiger 50 % och skuldkvoten (bostadslånet dividerat med din årliga inkomst) överstiger 4,5 ska lånet amorteras med minst 1 % utöver de befintliga amorteringsreglerna.

De befintliga amorteringsreglerna stipulerar att du årligen ska amortera 2 % ner till 70 % av belåningsgraden och därefter 1 % ner till 50 % belåningsgrad.

Därutöver tillkommer möjligheten att få amorteringsfria lån på nybygge, det här går vi igenom närmare under fördelarna med att bygga nytt.

Din inkomst när huset är färdigbyggt avgör hur mycket du ska amortera

Att vi påtalar att du bör ha ett hum om din inkomst när huset är byggt har att göra med hur det går till med att finansiera nybygge. Ett nybygge är inte en färdig bostad tills det att den är slutbesiktad och inflyttad. Det är först då byggnadskreditivet omvandlas till ett bostadslån och då ska banken återigen pröva vilken amortering som gäller.

Räknas byggnadskreditiv in i skuldkvoten?

Byggnadskreditiv omfattas normalt sett inte av amorteringskravet eftersom det inte finns någon bostad på fastigheten. När huset väl är färdigställt finns det en bostad som kan tjäna som säkerhet för ett bostadslån. Byggnadskreditivet omvandlas då till ett bostadslån som omfattas av amorteringsreglerna. Banken har dock möjlighet att bevilja undantag för nyproduktion under som mest fem år. Finansinspektionen

Hur mycket kan jag låna?

Det är en relevant fråga eftersom den avgör hur stor totalkostnad du kan ta på dig för ditt nybygge. Om du inte har några miljoner i sparade medel du har tänkt att använda behöver du på något sätt ta reda på hur mycket du får låna. 

Det enklaste sättet, i det här läget, är att helt enkelt använda de beräkningsmodeller som finns på hemsidan hos respektive storbank. SEB, SBAB, Nordea, Swedbank och Länsförsäkringar har samtliga kalkylatorer som ger dig en indikation på hur mycket du kan låna. 

Bankernas tumregel säger att det oftast inte är några problem att bevilja ett lån motsvarande 4,5 gånger din inkomst, men i praktiken anser inte vi på Kreditverket att det stämmer.

Oftast har låntagaren i vart fall en studieskuld, något billån, en bil, något barn eller någon liknande parameter som behöver justeras i beräkningen.

Swedbanks egna exempel visar att en ensamstående kan räkna på 4,5 gånger sin inkomst. Ett par med barn runt 3 gånger sin samlad inkomst och ensamstående med barn 4,1 gånger sin inkomst. (Vad krävs för att få bolån? | En bättre framtid)

Ett sätt att ta reda på ditt faktiska låneutrymme är att göra en ansökan hos en av de större jämförelsetjänsterna. Du får på en kreditupplysning svar från flera olika banker som förmodligen beviljar dig olika stora lån. Jämföra hur mycket du får låna kan du göra hos Zmarta.

Hitta och köpa en tomt

Nästa steg i husbyggarprocessen är att du behöver hitta och köpa en tomt. Vi har i ett annat populärt inlägg svarat på frågan hur du gör för att låna till en tomt som du kan läsa här. Men det tål att upprepas vad en tomt är och inte är.

Generellt beviljas inget lån med en tomt som säkerhet hos bankerna. Däremot går det utmärkt att låna till ett tomtköp med ett privatlån, något du sedan har nytta av i samband med att du tar ut ett byggnadskreditiv. Då kan du räkna av vad du redan lånat och betalat för tomten.

Hur fungerar byggnadskreditiv?

Oavsett om du har valt totalentreprenad, materialleverans eller generalentreprenad när du valt ditt hus är det dags att få till ett byggnadskreditiv som kan betala för allting.

Ett byggnadskreditiv är i princip som ett nytt bankkonto med en beviljat limit hos banken som används för att betala alla räkningar kopplade till husbyggnationen. Vilken limit du får i byggnadskreditiv beror på projektet, budgeten och vad banken beviljar.

I praktiken blir byggnadskreditiven som ett konto med pengar som du använder för att betala de räkningar som inkommer under projektet. I takt med att du utnyttjar krediten belastas kontot med räntekostnader. Räntan för ett byggnadskreditiv sätts individuellt och kan vara från 3,7 % – 7,8 %. Vilken ränta det blir avgörs i samband med ansökan och kreditprövningen.

SEB anger att lånebehovet ska vara minst 1 miljon kronor och du ska ha en egen insats på 20 % av produktionskostnaden när du tar upp ett byggnadslån. Kontantinsatsen för byggkreditiv är dock ingenting hugget i sten hos bankerna. Diskussion behöver tas med handläggaren hos banken för att komma fram till vad som gäller.

Generellt bör förmodligen 15 % läggas i egen insats, antingen genom arbete eller genom pengar. En tomt kan stoppas in i produktionskostnaden och det skulle ju sänka den totala produktionskostnaden som går att få beviljat byggkreditiv för.

Från byggnadskreditiv till bostadslån

När bygget är klart och slutbesiktat skickas kommunens handlingar in till banken som då lägger upp ett bostadslån som löser upp byggnadskreditivet. I samband med det läggs det upp en amorteringsplan och du beviljas en bolåneränta.

Jämför lån för nybygge